다주택자 양도세 중과 5월 9일 D-5, 강남 거래절벽·한강벨트 매물 흡수 완벽 분석 (2026)

다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료됩니다.
강남 거래절벽, 한강벨트 매물 흡수율 36.9%, 5월 10일 이후 매물 잠김까지 — 막차 매물 동향과 실수요자·투자자가 알아야 할 핵심 포인트를 한 번에 정리했어요.

D-5, 4년 만에 부활하는 양도세 중과세율 — 시장은 이미 두 갈래로 갈라졌다

다주택자 양도세 중과 유예가 드디어 끝납니다. 정확히는 2026년 5월 9일이에요.

이 글이 발행되는 시점 기준으로 정말 며칠 안 남았거든요.

 

“이미 1월부터 ‘5월 종료’ 얘기가 나왔는데 새삼스러울 게 있나?” 하고 생각하실 수도 있어요.

그런데 4월 마지막 주부터 5월 초 사이의 흐름을 보면, 이 한 주가 단순한 카운트다운 이상의 의미를 가집니다.

 

강남에서는 거래가 사실상 멈춰버린 ‘거래 절벽’이 진행되고 있고, 마포·성동·노원 같은 한강벨트와 외곽에서는 반대로 매물이 빠르게 소진되는 디커플링 현상이 뚜렷해졌거든요.

 

이번 글에서는 다음 내용들을 짚어보려고 해요.

• 5월 9일에 정확히 무엇이 끝나고, 5월 10일부터 무엇이 부활하는지
• 4월 9일 추가 보완책으로 달라진 ‘토지거래허가 신청까지 인정’ 룰
• 국세청이 공개한 실제 시뮬레이션 — 2주택자 세금이 한순간에 3억 이상 늘어나는 구조
• 강남 거래 절벽 vs. 한강벨트 매물 흡수율 36.9%의 디커플링이 의미하는 것
• 5월 10일 이후 ‘매물 잠김의 역설’이 다시 시작될 가능성
• 다주택자·실수요자·전세 세입자가 이번 주에 점검해야 할 체크포인트

부동산 세제는 한 번 흐름을 놓치면 수억 원 단위로 차이가 벌어지는 영역이에요. 차분히 따라와 주세요.

---

5월 9일에 끝나는 것, 5월 10일부터 부활하는 것

먼저 제도 자체를 짚고 가야 해요.

다주택자 양도세 중과 유예는 2022년 5월 10일부터 한시적으로 시행된 제도였습니다.

조정대상지역에 집을 여러 채 가진 사람이 집을 팔 때, 원래는 기본세율에 추가 세율(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)을 더 물리는 게 원칙이었어요.

 

그런데 거래가 너무 얼어붙는 부작용이 커서, 이 추가 세율을 잠시 적용하지 않기로 한 거죠.

 

이 유예가 4년이라는 시간을 거쳐 마침내 종료를 맞이합니다.

2026년 2월, 정부는 “다주택자 양도세 중과 유예 연장은 없다”라고 공식 발표했고, 이재명 대통령도 “연장은 전혀 고려하지 않는다”라고 거듭 못 박았어요. 5월 10일 이후 양도분부터는 원래 규정이 그대로 부활합니다.

부활 후 적용 구조

• 조정대상지역 내 2년 이상 보유 주택 양도 시
• 2주택자 : 기본세율(6~45%) + 20%p 가산
• 3주택 이상 : 기본세율 + 30%p 가산
• 장기보유특별공제 배제 : 보유기간이 길어도 양도차익 공제를 받지 못해요
• 여기에 지방소득세 10%까지 별도로 더해지면서 실효세율은 최고 80%대까지 올라갈 수 있습니다

여기서 한 가지 자주 헷갈리는 부분이 있어요.

잔금일을 5월 9일 이전으로 맞춰야 하는 건 아니라는 점입니다.

 

2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급 사실이 금융거래 내역으로 확인되면, 강남 3구·용산구는 계약일로부터 4개월 이내(최종 2026년 9월 9일까지), 그 외 신규 지정 조정대상지역은 6개월 이내(최종 2026년 11월 9일까지) 잔금을 치러도 중과를 피할 수 있습니다.

 

잔금까지 5월 9일 안에 끝내야 한다는 오해가 시장에 꽤 퍼져 있는데, 토스뱅크·택스넷 같은 세무 콘텐츠들도 같은 기준으로 안내하고 있어요.

 

여기에 더해 정부가 4월 9일 추가 보완책을 내놨어요.

이재명 대통령이 4월 6일 국무회의에서 “토지거래허가 승인 절차를 고려하면 4월 중순 이후엔 사실상 매각이 불가능하다”라고 지적하면서, 5월 9일까지 시·군·구청에 토지거래허가를 신청만 해도 양도세 중과 배제 혜택을 적용받을 수 있도록 범위가 확대된 거예요.

 

토허제 심사가 통상 15영업일 걸리는 점을 감안한 조치라, 4월 중순 이후 매수자를 구한 다주택자도 5월 9일까지 신청만 마치면 이후 허가→계약→4~6개월 내 양도 절차를 진행할 수 있게 됐습니다. 이 보완책은 2026년 4월 내 시행령 공포·시행을 목표로 추진됐고, D-5 시점에는 이 신청 기한이 사실상 마지막 절세 카드로 작동하고 있어요.

 

조정대상지역도 한 번 확인해볼게요.

현재 서울 25개 자치구 전역(강남·서초·송파·용산 + 나머지 21개 구 모두)과 경기도 주요 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 조정대상지역에 속합니다. 여기에 집이 두 채 이상이라면 이번 변화의 직격탄을 받을 수 있어요.

---

국세청이 공개한 시뮬레이션 — 같은 집 팔아도 세금이 3억 더?

이번 변화가 얼마나 무거운지는 숫자로 봐야 체감이 와요.

 

국세청이 직접 공개한 실제 사례 하나만 같이 살펴볼게요.

 

조건 : 15년 보유한 조정대상지역 내 주택, 양도가액 20억 원, 취득가액 10억 원

구분	과세표준 적용	세율	산출 세액
중과 유예 중 2주택자	6억 9,750만 원	42%	2억 5,701만 원 (장특공제 3억 적용)
중과 유예 종료 후 2주택자	9억 9,750만 원	62%	5억 8,251만 원
중과 유예 종료 후 3주택자	9억 9,750만 원	72%	6억 8,226만 원

 

같은 집을 5월 9일에 파는지, 5월 10일에 파는지에 따라 2주택자는 약 3억 2,550만 원이 더 나가고, 3주택자는 약 4억 2,500만 원이 추가로 세금으로 빠져나갑니다. 단순히 “세금이 좀 더 붙는다” 수준이 아니라, 한 채를 팔아 받은 차익의 절반 이상이 사라질 수도 있는 구조예요.

 

장기보유특별공제(장특공제)가 배제된다는 점도 결정적입니다.

유예 기간 중에는 보유기간 15년이면 최대 30%까지 공제를 받을 수 있었거든요. 위 사례에서 “3억 원 공제”가 사라지는 게 그래서예요. 보유 기간이 길수록 손해가 커지는 구조라, 오래 들고 있던 사람일수록 이번 시점에서 의사결정의 무게가 큽니다.

 

물론 이 글은 일반적인 정보 제공이 어떤 결정을 권하는 건 아니에요.

본인의 정확한 세부담은 국세청 홈택스의 ‘조정대상지역 중과세 자가진단’과 ‘양도소득세 자동계산’ 서비스를 활용하거나 세무 전문가 상담을 통해 확인하시는 게 안전합니다. 이 글은 일반 정보 제공 목적이며, 개별 세무 판단을 대체하지 않습니다.

부동산 세제 흐름이 더 궁금하다면, 함께 읽어보면 좋은 글이 있어요.
‘장특공제 폐지 시나리오, 비거주 1주택자 양도세 폭탄 시뮬레이션 (2026 완벽 가이드)’ 글에서는 1주택자 관점에서의 세금 충격을 다뤘거든요. 이번 글과 짝을 이루는 콘텐츠랍니다.

---

강남은 거래 절벽, 한강벨트는 매물 흡수 — 시장은 이미 두 동네

가장 흥미로운 건 시장의 반응이에요.

똑같이 양도세 중과 종료를 앞두고 있는데, 지역별 흐름이 정반대로 갈라지고 있거든요.

강남 3구·용산 : 매물은 쌓이는데 거래는 멈췄다

부동산 빅데이터 플랫폼 아실의 4월 22일 기준 데이터를 보면, 강남구 아파트 매물은 1만 362건으로 전년(7,107건) 대비 45.7% 늘었습니다. 서초구는 5,543건에서 9,495건으로 71.2% 급증했고요. 송파구도 11.6% 늘었습니다.

 

매물은 이렇게 쌓이는데, 거래는 오히려 막혀 있어요.

4월 29일 아주경제 보도에 따르면, 3월 기준 강남·서초·송파·용산 핵심 4개 구의 매물 흡수율은 16.6%에 불과했습니다.

특히 서초구는 신규 매물 10건 중 0.7건(흡수율 7.3%)만 당월 거래로 이어졌어요.

 

원인은 복합적이에요.

토지거래허가구역 규제, 25억 초과 주택 주담대 한도 2억 원으로 묶인 대출 제한, 실거주 의무, 그리고 30억~40억 원대로 형성된 가격대 자체가 진입 장벽으로 작용하고 있습니다. 매도자는 “지금 안 팔면 묶인다”는 절박함에 매물을 쏟아내는데, 매수자는 자금 동원이 어렵거나 토허제 허가 일정에 발이 묶이는 거죠.

 

3월 초~중순까지는 시세보다 10~15% 낮은 초급매가 빠르게 소진됐는데, 그 물량이 한 차례 빠지고 나서는 4월 들어 매수 문의가 줄고 거래가 다시 잠기는 흐름이 이어지고 있다는 게 강남권 중개업계의 공통된 진단입니다.

한강벨트·외곽 : 실수요가 매물을 빠르게 흡수

반대편 풍경은 완전히 달라요. 같은 3월 기준 성동·마포·광진·영등포·동작·양천·강동 등 한강벨트 7개 구의 매물 흡수율은 36.9%로, 핵심 4구의 약 2.2배 수준이었어요. 자치구별로 보면 양천구가 54.4%, 영등포 50.7%, 마포 46.3%, 동작 44.0%로 매물의 절반 안팎이 그달 안에 거래로 이어졌습니다.

 

매물 재고가 줄어드는 속도도 외곽이 훨씬 빨랐어요.

4월 29일 기준 서울 전체 아파트 매매 매물은 7만 2,699건으로, 3월 셋째 주 정점(8만 80건) 대비 약 9.22%가 감소했는데, 감소세를 주도한 곳이 중랑구(-16.9%), 노원·강북구(각 -13.4%), 구로구(-12.9%), 동작구(-11.5%), 성동구(-11.1%) 등 외곽·중간 가격대 지역이었거든요.

 

이유는 간단해요.

한강벨트와 외곽은 중위가격이 6억~13억 원대로 형성돼 있어서 수도권·규제지역 주담대 한도(15억 이하 6억 원, 15~25억 4억 원, 25억 초과 2억 원)에서 가장 여유가 있는 구간에 속합니다. 반면 30~40억 원대 강남권 중대형은 한도 2억 원 구간이라 자금 조달 부담이 훨씬 커요.

 

빌라 전세사기 여파로 아파트 선호가 더 강해진 데다, 전세난에 지친 신혼부부와 생애 최초 매수자들이 ‘지금 아니면 늦는다’는 FOMO(소외 불안) 심리로 진입하고 있어요. 노원구의 한 중개업자는 “문의했던 매물이 금세 소진되거나 가격이 오르는 걸 보면서, 지금 아니면 손을 댈 수 없다는 불안을 느끼는 것 같다”고 현장 분위기를 전했습니다.

 

같은 정책의 같은 종료 시한을 앞두고도, 가격대와 규제 적용 강도에 따라 시장은 이렇게 다른 얼굴을 보여주고 있어요.

‘서울 부동산’을 한 덩어리로 보고 판단하면 안 되는 시기라는 거죠.

---

5월 10일 이후의 진짜 시나리오 — ‘매물 잠김의 역설’

자, 그럼 5월 9일이 지나고 나면 시장은 어떻게 흘러갈까요?

 

가장 많이 언급되는 시나리오는 ‘매물 잠김의 역설’입니다.

양도세 중과가 부활하면 다주택자가 집을 팔 유인이 사실상 사라져요.

위에서 본 시뮬레이션처럼 양도차익의 절반 이상이 세금으로 빠져나가는 상황에서 굳이 팔 이유가 없거든요.

그럼 매물이 시장에 풀리지 않고, 거래량이 줄어들고, 결과적으로 가격은 오히려 하방 경직성이 강해질 수 있다는 분석이에요.

 

신한 프리미어 패스파인더의 양지영 부동산 전문위원은 “5월 이전에는 막차 타기용 잔여 급매가 일부 출회돼 소진됐지만, 5월 이후에는 중과세 부활로 다주택자의 매도 유인이 사실상 소멸해 매물 잠김이 본격화될 것”이라고 진단했어요. 여기에 4월 17일부터 시행된 수도권·규제지역 다주택자 담보대출 만기 연장 불허 조치까지 더해지면서 수급 구조가 공급 우위에서 수요 우위로 반전될 가능성이 크다고 봤습니다.

 

실제로 과거 사례가 있어요.

문재인 정부 시절 양도세 중과와 보유세 인상이 동시에 적용됐을 때, 시장에서는 ‘매물이 묶이며 가격이 오히려 폭등’하는 역설적 현상이 나타났습니다. 이번에도 단기 매물 출회 후 가격 지지의 사이클이 반복될 수 있다는 게 부동산 업계의 공통된 우려예요.

 

다만 이 시나리오에는 변수가 있어요.

정부가 5월 9일 이후 추가로 꺼낼 수 있는 카드들 — 비거주 주택 관련 추가 규제, 보유세 개편 같은 — 이 시장 흐름을 다시 한 번 흔들 수 있거든요. 보유세까지 함께 올라가면 ‘버티기’ 비용이 커지면서 매물 잠김 역설을 일부 깨뜨릴 수도 있죠. 이 부분은 5월 중·하반기 정부 발표를 주시할 필요가 있습니다.

 

물론 모든 전망에는 반대편 시각도 함께 따라옵니다.

직방 집계 기준 2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만 6,412가구로 올해 대비 약 48% 줄어들 전망이라는 점, 공급 절벽이 본격화될 2026~2027년이 오히려 더 어려울 수 있다는 견해가 있는가 하면, 반대로 5월 양도세 중과 직후 일시적인 급매물 출회와 단기 가격 조정 가능성을 점치는 시각도 있어요.

 

어느 쪽이 맞을지는 결국 정부의 후속 정책과 거시 지표(금리, 가계대출, 입주물량)가 함께 결정할 부분이라, 한 가지 시나리오에 ‘올인’하기보다는 두세 가지 가능성을 함께 점검해두시는 편이 안전합니다.

---

이번 주 안에 점검해야 할 5가지

D-5라고 해서 모두가 똑같은 의사결정을 해야 하는 건 아니에요.

 

입장에 따라 챙겨야 할 포인트가 달라요.

 

각자 상황에 맞춰 체크해보세요.

1) 다주택자라면 — 계약 시점, 토지거래허가 신청, 잔금 일정 다시 확인

5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급 사실이 금융거래 내역으로 확인되면 중과 유예가 인정됩니다.

또한 4월 9일 추가 보완책에 따라 5월 9일까지 시·군·구청에 토지거래허가를 신청만 해도 혜택이 적용돼요.

잔금은 강남 3구·용산은 4개월 내, 그 외 신규 조정대상지역은 6개월 내. 토지거래허가구역이라면 신청 접수 자체가 D-5 안에 가능한지 중개사·구청과 한 번 더 확인해보세요.

 

2) 분할 양도·증여를 검토 중이라면 — 누진세 구조 활용

양도세는 누진세라서 한 해에 여러 채를 팔면 양도차익이 합산돼 더 높은 구간 세율이 적용됩니다.

과세 연도를 분산해 양도하거나 자녀 증여(증여세·취득세 포함 검토)를 함께 시뮬레이션해보는 게 좋아요.

단, 조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여하면 취득세율이 12%로 높아진다는 점은 미리 알아두세요.

 

3) 강남·핵심 4구를 노리는 실수요자라면 — 5월 9일 이후가 오히려 기회일 수도

매물 잠김이 시작되면 거래량이 줄어 가격 변동성이 잠시 둔해질 가능성이 있어요.

다만 단기 매물 출회 후 매물이 더 묶이면 ‘찾는 매물 자체가 사라지는’ 상황도 가능합니다.

자금 동원과 토허제 일정을 함께 검토해보시는 게 좋겠어요.

 

4) 한강벨트·외곽을 노리는 실수요자라면 — 매물 흡수 속도 체크

양천·영등포·마포·동작 같은 한강벨트와 노원·강북·중랑·구로 같은 외곽 지역은 4월 한 달간 매물이 두 자릿수로 줄었습니다.

5월 9일 이후 매물 잠김이 본격화되면 선택지가 더 줄어들 수 있어요.

관심 단지의 호가·거래 동향을 매주 점검해두는 습관이 도움이 됩니다.

 

5) 전세 세입자라면 — 임대 중 주택의 매도 진행 여부 확인

집주인이 다주택자라면, 5월 9일 전후로 매도가 추진될 수 있어요. 정부 보완책에 따라 무주택자 매수자에게 적용되는 실거주 의무는 임대차계약 종료일(최장 2028년 2월 11일)까지 유예됩니다.

 

본인 계약이 어떻게 처리되는지 임대인과 미리 소통하시는 걸 권해드려요.

갑작스러운 명도 요구나 ‘이사비 위로금’ 제안이 들어올 수도 있거든요.

---

D-5에 꼭 기억해야 할 것

복잡해 보였지만, 핵심만 다시 추리면 이렇습니다.

• 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료 / 5월 10일부터 2주택 +20%p, 3주택 +30%p 가산 + 장특공제 배제 부활
• 매매계약 + 계약금 지급 사실이 5월 9일 이전이면 인정. 4월 9일 추가 보완책으로 5월 9일까지 토지거래허가 신청만 해도 혜택 적용. 잔금은 4~6개월 유예 가능
• 같은 집 양도라도 9일과 10일 사이에 약 3억 원 이상의 세금 차이가 발생할 수 있음
• 강남 4구는 거래 절벽(흡수율 16.6%), 한강벨트는 매물 흡수(36.9%) — 같은 정책에 정반대 반응
• 5월 10일 이후 ‘매물 잠김의 역설’ 가능성, 다만 보유세 개편·공급 절벽·금리 등 변수는 여전

부동산 세제는 단순히 “세금이 얼마 늘어난다”의 문제가 아니에요. 매도·매수 타이밍, 자금 계획, 가족 단위 자산 배분, 그리고 임차인과의 관계까지 한꺼번에 영향을 받는 문제거든요.

 

D-5라는 시간이 길다고 할 수는 없지만, 본인 상황을 한 번 정리하고 세무·중개 전문가와 한 통화 정도는 꼭 해두실 만한 가치가 있는 시점이라고 생각해요.

 

본 콘텐츠는 일반 정보 제공 목적이며, 실제 거래·신고 결정은 반드시 본인의 구체적인 사실관계에 맞춰 전문가 상담을 거치시기 바랍니다.

 

지금 이 글을 읽고 계신 여러분의 5월이, ‘5월 10일 이후의 후회’가 아니라 ‘5월 8일까지의 점검’으로 채워지길 바라요. 🦕

---

이 글이 도움이 되셨다면, 댓글과 구독은 큰 힘이 됩니다 🦕